§ 34 Baugesetzbuch – Was gibt es zu beachten?

Wir haben Kadir Özmen, Inhaber von Kölner Architekten, die wichtigsten Fragen zum Thema § 34 Baugesetzbuch (BauGB) gefragt und haben spannende Antworten bekommen!

Was definiert der § 34?

Er definiert vor allem die Art und das Maß der Bebauung. Er kommt nur dann zum Tragen, wenn für das Gebiet, um das es geht, kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt.

Wenn ich mir ein Grundstück kaufe und dieses bebauen möchte, kann ich nicht einfach loslegen, sondern muss mich an der Nachbarschaftsbebauung orientieren. Was dabei genau als „Nachbarschaft“ gilt, ist dabei gar nicht so einfach zu definieren. Im Gesetz gibt es keine konkrete Regelung dazu. Deshalb ist es auch leider so, dass jede Stadt und Gemeinde da ihre eigenen Vorstellungen hat.

Der Nachbar hat einen Anbau. Darf ich das dann auch?

Man darf sich nie nur an einem einzelnen Nachbarn orientieren, sondern muss sich die überwiegende Mehrheit anschauen. Man kann sich also nicht einfach sein Lieblingshaus in der Nachbarschaft rauspicken und nachbauen.

Auch stellt sich die Frage, ob dieser eine Nachbar mit dem Anbau diesen überhaupt genehmigt bekommen hat. Wenn das nämlich nicht der Fall ist, können auch Sie nicht sicher davon ausgehen, dass Sie die Genehmigung erhalten.

Welche grundlegenden Abstandsregelungen gibt es?

Zuerst muss man unterscheiden, ob es sich um eine offene oder geschlossene Bauweise handelt. Zusammen mit der jeweiligen Landesbauordnung lassen sich dann die individuellen Abstandsflächen und weitere Regelungen bestimmen.  

Wie gehe ich vor, wenn ich eine Grenzbebauung zu meinem Nachbarn durchführen möchte?

Als erstes sollten Sie schauen, ob der Nachbar auch schon an dieser Stelle eine Grenzbebauung hat und welche Nutzungsart diese Bebauung ist. Denn wenn der Nachbar dies schon gemacht hat, brauchen Sie auch keine Zustimmung. Man sollte natürlich trotzdem schauen, ob es nicht irgendwelche Baulasten oder Vereinbarungen gibt, aber grundsätzlich ist keine Zustimmung notwendig. Zu unterscheiden ist dabei aber auf jeden Fall zwischen Haupt- und Nebenanlagen. Hauptanlagen sind vor allem Gebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Nebenanlagen sind beispielsweise Schuppen oder Garagen. Wenn der Nachbar an der Grenze nur eine Nebenanlage gebaut hat, dürfen Sie – ohne seine Zustimmung – dort auch nur eine Nebenanlage errichten.

Wollen Sie jetzt aber etwas anderes bauen als der Nachbar, dann ist es etwas schwieriger und Sie brauchen die Zustimmung des Nachbarn. Denn er könnte vielleicht durch beispielsweise Sichtblockaden oder Verschattung gestört werden. 

Welche Vor- und Nachteile gibt es bei § 34?

Ich würde mir wünschen, dass der § 34 konkreter formuliert wäre. Das fängt schon dabei an, dass wir uns an der „näheren Umgebung“ orientieren sollen. Dabei ist gar nicht definiert, was damit überhaupt gemeint ist. Das führt immer wieder zu Problemen zwischen Architekten, Kunden und auch den Ämtern.

Jedoch bietet diese Regelung natürlich größeren Freiraum bei der Kreativität im Bauantrag.

Kann ich als privater Bauherr selber den Bauantrag stellen?

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer Bauvoranfrage und einem vollständigen Bauantrag. Zum Einreichen einer Bauvoranfrage muss man nicht zwingend Architekt sein. Dennoch sollte man darauf achten, dass die Anfrage möglichst genau und vollständig ist. Das Bauamt hat es natürlich überhaupt nicht gerne, wenn jeder anfängt dort handgezeichnete Skizzen einzureichen, die kaum maßstabsgetreu sind. Daher bekomme auch ich immer wieder Kunden, die bei dem Versuch, die Anfrage selber einzureichen, gescheitert sind.

Die Einreichung des Bauantrags selbst ist für Privatleute allerdings nicht möglich.

Wie lange dauert ein Baugenehmigungsverfahren?

Das ist sehr individuell. Neben dem Standort kommt es auch sehr auf das Projekt an. Also vor allem auf die Projektgröße und den Schwierigkeitsgrad. Wenn bereits ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und man sich an die Vorgaben hält, geht das eigentlich recht schnell. In einem Gebiet des § 34 dauert das in der Regel, aufgrund des Abstimmungsbedarfs, etwas länger.

Unsere letzten Bauanträge haben so etwa 5 bis 6 Monate gebraucht. Der Geschwindigkeitsrekord bisher lag bei 4 Monaten.

Kommt es auch vor, dass Bauanträge abgelehnt werden?

Es ist so, dass wir irgendwie alle durchbekommen. Dabei ist das „irgendwie“ entscheidend. Denn natürlich hat der Kunde oft andere Vorstellungen als das, was das Baurecht erlaubt. Manchmal sind es auch nur Kleinigkeiten, die das Bauamt uns bittet nachzubessern. Aber am Ende klappt es doch immer.

Was viele auch nicht wissen, ist, dass Architekten ihren Kunden grundsätzlich eine genehmigungsfähige Planung schulden. Das bedeutet, dass wir also nicht irgendwelche Luftschlösser versprechen und bauen können. Wenn ich als Architekt zu einer Planung meine Zusage gebe, dann hafte ich auch dafür, dass wir diese genehmigt bekommen.