Oft bekomme ich bei modernisierungsbedürftigen Immobilien mit Anbaupotenzial bei Kaufinteressenten mit, dass diese wirklich regelrecht zusammenzucken, wenn es darum geht einen Bauantrag zu stellen. Denn das ist natürlich mit Kosten und Aufwand verbunden und man muss direkt einen Architekten hinzuziehen. Warum es in dem Fall allerdings besser ist, vorab eine Bauvoranfrage, anstatt eines Bauantrages, zu stellen, dieser Frage gehe ich in diesem Beitrag einmal auf den Grund. Unser kooperierende Architekt, Herr Kadir Özmen, von Kölner Architekten stand mir dabei mit seiner Fachexpertise zu Seite.
Unterschied zwischen Bauantrag und Bauvoranfrage
In erster Linie unterscheidet sich eine Bauvoranfrage von einem Bauantrag darin, dass nicht alles geprüft werden muss. Letztendlich stellt eine Voranfrage eine vereinfachte Form dar, bei der geprüft wird, ob Ihr angedachtes Bauvorhaben überhaupt denkbar ist. Sie ist kostengünstiger, als ein vollständiger Bauantrag. Ein Bauantrag setzt erheblich mehr Rahmenbedingungen voraus. Dazu gehört beispielsweise, dass Sie Fachplaner mit einschalten, wie etwa einen Vermesser. Auch die Planungen zu Statik, Schallschutz und Wärmeschutz werden bei manchen Projekten direkt von Beginn an angefordert. Die Genehmigung eines Bauantrags ist verbindlich, was natürlich zu Folge hat, dass die Behörden in allen relevanten Punkten auf Nummer sicher gehen müssen.
Warum Sie einen Architekten hinzuziehen sollten
Um eine Bauvoranfrage einzureichen, müssen Sie grundsätzlich erstmal kein Architekt sein. Ihre gezeichneten Pläne müssen lediglich lesbar und maßstabsgetreu sein. Den Anforderungen einer professionellen Zeichnung gerecht zu werden, ist als Laie gar nicht so einfach. Deshalb reicht Herr Özmen, als Architekt, regelmäßig Bauvoranfragen ein. Damit ist dann eine gewisse Planungsqualität und ein zugrundeliegendes Fachwissen gegeben. Eine positive Rückmeldung zu Ihrer Bauvoranfrage wird gemeinsam mit einem professionellen Architekten erstellt, sehr wahrscheinlich. Die Genehmigung einer Bauvoranfrage mit allen enthaltenen Angaben ist genauso verbindlich, wie ein vollständiger Bauantrag.
Was ist wenn die Bauvoranfrage abgelehnt wird?
Sollte die Rückmeldung negativ ausfallen, gibt es zwei mögliche Szenarien. Das erste ist, dass der Antrag direkt abgelehnt wird weil überhaupt keine Aussicht auf einen positiven Bescheid besteht. Das zweite ist, dass der Bauherr beziehungsweise der Architekt die Möglichkeit bekommt, in bestimmten Punkten noch einmal nachzubessern. Beispielsweise besteht dann eine Chance auf positive Rückmeldung, wenn man mit dem Gebäude einen halben Meter zurück rückt. Passen Sie die Pläne in so einem Fall entsprechend an, wird die Genehmigung mit hoher Wahrscheinlichkeit erteilt.
Fazit zum Vorteil einer Bauvoranfrage gegenüber einem Bauantrag
Zusammenfassend möchte ich sagen, dass es immer Sinn macht eine Bauvoranfrage bei einem Bauvorhaben zu stellen. Der einzige Nachteil ist, dass Sie insgesamt etwas mehr Zeit bis zum Baustart einplanen sollten. Bei hohem Zeitdruck kann es Sinn machen, direkt den vollständigen Antrag einzureichen. Das birgt allerdings das Risiko abgelehnt zu werden und dann haben Sie eben den ganzen Apparat an Fachplanern und Experten und den höheren Kostenaufwand betrieben. Da bleiben Sie dann dann im Zweifel leider drauf sitzen.
Eine Bauvoranfrage ist also die ‚Light-Version‘ von einem Bauantrag und gerade unter den Aspekten Kosten und Bearbeitungszeit klar im Vorteil. Wenn Sie eine positive Voranfrage gestellt haben, ist der finale Bauantrag erheblich schneller geprüft und genehmigt.
Wenn kein konkreter Bebauungsplan vorliegt, ist es also aus den oben genannten Gründen immer sinnvoll zunächst eine Bauvoranfrage einzureichen.