Der Ukraine-Krieg, das altbekannte Virus, die Klimakrise und die Inflation. Sicherlich könnten Sie noch zig weitere Punkte aufzählen, die in unserer Gesellschaft gerade besser laufen könnten. Die Problemstellungen der Gegenwart nehmen aktuell viele angebliche Experten in den Medien als Grundlage, um zu prognostizieren, dass es 2023 zu starken Preissenkungen um bis zu fünfzig Prozent bei Immobilien kommen wird. Warum das aus meiner persönlichen Sicht völliger, mit Verlaub, Schwachsinn ist, möchte ich Ihnen im Folgenden einmal darlegen.
Hoher Wohnungsbedarf wegen Zuwanderung
Eines meiner Hauptargumente ist, dass wir bereits vor der Ukraine-Krise eine starke Zuwanderung nach Deutschland hatten. Mit dem Ukraine- und Russland-Konflikt haben wir jetzt erst recht noch einmal sehr viel zusätzliche Zuwanderung. Die Wohnungsnot, die vorher ohnehin schon vorhanden war, wird jetzt noch umso mehr verstärkt. Das einfache Resultat ist, dass gemäß dem Prinzip von Angebot und Nachfrage die Kaufpreise und Mieten tendenziell steigen.
Trotz der gestiegenen Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien, also nach wie vor, gegeben und steigt stetig weiterhin gerade im Miet-Segment an .
Sinkende Umsätze im Neubau-Segment
Ein zweiter wichtiger Faktor, der den Druck auf den Bestandsimmobilienmarkt weiterhin erhöht, ist der Umsatz des Neubau-Segmentes. Hier zeichnet sich jetzt zum aktuellen Zeitpunkt, Anfang 2023, ab, dass im Jahr 2022 nur ca. ein Drittel der Umsätze von 2021 erzielt wurden. Viele Bauunternehmer fangen momentan gar nicht erst an zu bauen, weil es sich bei den aktuellen Kosten nicht rentiert. Die Kosten für Handwerkerleistungen und Materialkosten sind stark angestiegen.
Aktuelle Zinsen im historischen Vergleich
Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass wir uns trotz des vergleichsweise hohen Zinsanstiegs historisch betrachtet, immer noch in einer Niedrigzinsphase befinden. Auch wenn Darlehen nun nicht mehr fast ,,kostenlos“ sind, können und konnten sich die Menschen immer Immobilien leisten. Die Immobilie als Eigenheim oder zur Kapitalanlage ist nach wie vor eine nachhaltige und intelligente Anschaffung, unter der Voraussetzung, dass eine solide Kalkulatiion vorliegt.
Mein persönliches Fazit
Das Zusammenspiel der oben genannten Faktoren führt selbstverständlich dazu, dass die Immobilienpreise in Zukunft nicht mehr so stark ansteigen werden wie in den letzten Jahren. In einigen Segmenten, oder auch insgesamt, werden wir auch stärkere Preissenkungen beobachten. Das ist auch das, was ich aktuell im Maklergeschäft merke. Trotzdem gibt es auch Top-Lagen wie München, wo die Preise stabil bleiben oder vielleicht auch weiterhin ansteigen.
Insgesamt sind wir also weit davon weit entfernt, dass die Preise um dreißig, vierzig oder gar fünfzig Prozent sinken werden. Solch ein Szenario mit starken Preisseneinstürzen wäre in Deutschland meiner Meinung nach nur dann denkbar, wenn bei uns Krieg wäre. Dann hätten wir allerdings auch ganz andere Probleme, als uns Gedanken um die Immobilienpreise zu machen. Das ist, denke ich mal jedem von uns klar.
Persönliche Einschätzung zu starken Preissenkungen
Abschließend möchte ich noch kurz auf meine persönliche Prognose eingehen, wie es mit den Zinsen und den Immobilienpreisen jetzt weitergehen kann. Stand Februar 2023 bewegen sich die Zinsen bei zehnjährigen Hypothekendarlehen zwischen dreieinhalb und viereinhalb Prozent. Die Dynamik der letzten Monate des schnellen Zinsanstiegs werden wir so allerdings in der nächsten Zeit vermutlich nicht mehr sehen. Ich rechne gegebenenfalls lediglich mit einem weiteren Anstieg bis etwa fünf Prozent, wo es sich dann erst einmal einpendeln wird. Demnach werden sich auch längerfristig die Immobilienpreise anpassen.